Hà Nội vừa đề nghị Bộ Tài chính cho phép áp dụng thí điểm một cách tính, phương pháp phân bổ chưa từng được quy định cụ thể của cấp có thẩm quyền, để xác định giá trị quyền sử dụng đất cho nhiều căn nhà nhỏ lẻ nằm trong các khu phố cũ, phố cổ của Thủ đô…
Theo quy định tại Quyết định 140/2008/QĐ-TTg ngày 21/10/2008 của Thủ tướng Chính phủ, trong trường hợp các tổ chức, cá nhân đang thuê nhà, đất của Nhà nước, ký hợp đồng thuê nhà với Cty Quản lý và phát triển nhà, đăng ký mua tài sản trên đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với cơ sở nhà, đất này thì thuộc đối tượng được mua nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức chỉ định.
 |
| Ảnh minh họa |
Riêng tại Hà Nội, do đặc thù chính sách nhà, đất trước đây để lại, Thủ đô đang triển khai xử lý, sắp xếp lại quỹ nhà chuyên dùng của Nhà nước do Thành phố quản lý, trong đó có xem xét bán chỉ định cho một số tổ chức, cá nhân được mua nhà, đất của Nhà nước theo quy định, phù hợp tình hình thực tế sử dụng.
Việc xác định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường theo mục đích sử dụng đất phải theo quy định và hướng dẫn của Bộ Tài chính.
So sánh với nhà bán xong trong 6 tháng trước…
Tuy nhiên, theo Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Hoàng Mạnh Hiển, có một số khó khăn mà Hà Nội đang “vướng” khi triển khai xác định giá trị quyền sử dụng đất của các phần diện tích trong nhiều căn nhà thuộc sở hữu công, tư đan xen - để chuyển nhượng giá trị quyền sử dụng đất.
Cụ thể, “vướng” nhất là hệ số phân bổ giá trị quyền sử dụng đất đối với các tầng nhà khi xác định giá trị quyền sử dụng đất (đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp) đối với các diện tích tầng 1, 2 hoặc 3 của các cơ sở nhà, đất nhỏ lẻ (đa số diện tích nhỏ hơn 40m2, cao từ 2 đến 3 tầng) thuộc quỹ nhà do Thành phố Hà Nội quản lý nằm trong khu phố cũ thuộc các quận: Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng…
Theo các phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất quy định tại Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ Tài chính, đối với các diện tích tầng 1, 2 hoặc 3 của cơ sở nhà đất nhỏ lẻ nhà 2, 3 tầng xen kẽ với nhà dân, được thực hiện theo phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp phương pháp triết trừ.
Theo đó, cần tìm từ 3 đến 5 tài sản so sánh có điều kiện tương đồng với tài sản cần thẩm định giá, loại trừ giá trị công trình trên đất. Sau đó, các cơ quan chuyên môn sẽ thực hiện so sánh, chấm điểm để điều chỉnh mức giá đất của các tài sản so sánh cho tương đồng với điều kiện của tài sản cần thẩm định.
Các điều kiện tương đồng được hiểu là: sự phù hợp với tầng cao của tài sản, phù hợp về diện tích, vị trí, đặc điểm của tài sản cần thẩm định… nhưng đồng thời bị ràng buộc bởi số lượng tài sản so sánh, sự thành công trong giao dịch và tài sản giao dịch. Cuối cùng, tính bình quân 3 đến 5 tài sản so sánh trên sẽ xác định được giá trị quyền sử dụng đất của các phần diện tích cần thẩm định.
“Khó khăn khi áp dụng phương pháp này là việc tìm các tài sản so sánh đã được giao dịch thành công cách thời điểm thẩm định giá trong vòng 6 tháng và có điều kiện tương đồng với tài sản cần thẩm định” – lãnh đạo Hà Nội nhận định, đồng thời cho rằng đặc biệt trong khu phố cổ, các dãy phố rất ngắn và chỉ khác nhau về dãy phố khiến cho giá đất thay đổi tương đối lớn.
… hay so với nhà đã bán trong khoảng 1 năm?
Do việc điều tra, khảo sát, xác định giá trị quyền sử dụng đất giao dịch trên thị trường cho những trường hợp nhà, đất kể trên rất khó thực hiện, nên theo UBND TP Hà Nội, hiện các đơn vị tư vấn thẩm định giá đang xác định giá trị quyền sử dụng đất các căn nhà này theo cách khác.
Đó là, các tài sản so sánh được sử dụng là các căn nhà thông tầng (2 hoặc 3 tầng), một chủ sử dụng, có điều kiện tương đồng với toàn bộ căn nhà cần thẩm định giá, sau đó so sánh, chấm điểm để xác định giá trị quyền sử dụng đất của toàn bộ ô đất theo giá thị trường.
Tiếp theo, thực hiện phân bổ giá trị quyền sử dụng đất theo các tầng của các phần diện tích cần tính toán. Việc phân bổ giá trị quyền sử dụng đất được vận dụng theo hệ số quy định cho các trường hợp bán nhà thuộc sở hữu nhà nước (Nghị định 61/CP và 21/CP của Chính phủ): đối với nhà 3 tầng thì tầng 1 hệ số 0,7; tầng 2 hệ số 0,2 và tầng 3 hệ số 0,1; đối với nhà 2 tầng thì tầng 1 hệ số 0,7; tầng 2 hệ số 0,3.
Nếu như các dự án xây mới chung cư cao tầng phải phân bổ đều giá trị quyền sử dụng đất cho các tầng thì với các căn nhà nhỏ lẻ, cũ, chiều cao không quá 5 tầng tại các phố nội thành Thủ đô – theo lãnh đạo Hà Nội, việc thực hiện phân bổ đều sẽ bất cập. Đặc biệt là căn nhà tại phố cổ, khu trung tâm thương mại vì diện tích tầng 1 của các nhà này có điều kiện kinh doanh, lợi thế thương mại lớn hơn hẳn các tầng trên, do đó giá trị cũng cao hơn nhiều diện tích các tầng trên.
“Vì vậy, việc xác định giá trị quyền sử dụng đất của các phần diện tích thuộc các tầng riêng lẻ tại một ngôi nhà vận dụng hệ số phân bổ giá trị quyền sử dụng đất theo Nghị định 61/CP và 21/CP (kể trên) là phù hợp thực tế. Bên cạnh đó, sau khi tính toán, kết quả xác định theo phương pháp trên so sánh với 1 hoặc 2 tài sản có điều kiện tương đối tương đồng về tầng cao, diện tích ở các vị trí lân cận với tài sản cần thẩm định đang được rao bán hoặc đã bán cách thời điểm thẩm định khoảng 1 năm thì giá trị quyền sử dụng đất của tài sản cần thẩm định cũng phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị trường” – lãnh đạo Hà Nội kết luận.
Để có cơ sở pháp lý thực hiện như cách này, UBND TP vừa báo cáo Bộ Tài chính cho ý kiến thống nhất, để Hà Nội có thể được áp dụng thí điểm cách tính, phương pháp phân bổ nêu trên.